Prospettive Strategiche: Il Mercato Immobiliare Greco

Il settore immobiliare greco sta attraversando una trasformazione robusta e multifattoriale, sostenuta da una confluenza di ripresa macroeconomica, quadri legislativi favorevoli e un crescente coinvolgimento di investitori stranieri. La rinascita del mercato lo posiziona come un vettore critico per gli investimenti transfrontalieri, la diversificazione degli asset e la pianificazione strategica di migrazione ai sensi del diritto dell'UE.

I. Dinamiche di Mercato e Contesto Legislativo

Il mercato immobiliare residenziale della Repubblica Ellenica ha registrato un apprezzamento senza precedenti, con un aumento annuale del 14,5% nel primo trimestre del 2023 - la crescita più sostanziale registrata in oltre trent'anni. Sebbene la traiettoria di crescita si sia moderata al 7,29% su base annua nel terzo trimestre del 2024 nei centri urbani, la tendenza a medio termine rimane espansiva e resiliente.

Allo stesso tempo, i volumi delle transazioni immobiliari hanno subito una netta accelerazione. Secondo i dati pubblicati dall'Autorità Indipendente per le Entrate Pubbliche (AADE), le entrate statali derivanti dai trasferimenti di proprietà hanno raggiunto 302,49 milioni di euro nel primo semestre del 2024, in aumento rispetto ai 252,98 milioni di euro del corrispondente periodo del 2023, il che costituisce un aumento su base annua di circa il 20%.

II. Il Programma Golden Visa e l'Evoluzione Normativa

Un catalizzatore centrale per i flussi di capitale in entrata rimane il Programma Golden Visa greco (Legge 4251/2014, e successive modifiche), che conferisce permessi di soggiorno rinnovabili di cinque anni a cittadini di paesi terzi che acquisiscono o affittano un bene immobile con un valore superiore a una soglia stabilita per legge.

A partire dall'agosto 2023, tale soglia è stata aumentata da 250.000 a 500.000 euro in zone ad alta domanda, tra cui Attica, Salonicco, Mykonos e Santorini. Inoltre, a partire dal 31 agosto 2024, il requisito minimo di investimento salirà a 800.000 euro in queste regioni. Nonostante questo aggiustamento normativo, l'appetito degli investitori rimane robusto: nel periodo agosto-dicembre 2023 sono state presentate 3.626 nuove domande, un aumento del 60% rispetto al periodo comparativo dell'anno precedente. A partire da ottobre 2024, le domande attive avevano raggiunto 12.577, riflettendo un aumento del 12% su base annua.

Questi dati sottolineano la resilienza del Programma e il suo duplice ruolo sia come meccanismo di migrazione che come stimolo per il mercato immobiliare.

III. L'Immobiliare come Canale di Investimento Estero Diretto (IED)

L'immobiliare continua a rappresentare una quota significativa - stimata tra il 20% e il 35% - del portafoglio annuale di investimenti esteri diretti della Grecia. Gli IED netti totali destinati alle acquisizioni immobiliari sono ammontati a 2,13 miliardi di euro nel 2023, il che rappresenta un aumento dell'8% su base annua. Nel solo primo semestre del 2024, gli IED legati all'immobiliare sono saliti a 1,14 miliardi di euro, evidenziando un continuo coinvolgimento straniero nonostante l'inasprimento monetario globale e la volatilità geopolitica.

Questa tendenza al rialzo si allinea con i modelli di espansione pre-pandemici: gli IED netti nel settore immobiliare sono aumentati del 45,3% nel 2016, dell'86,5% nel 2017 e di un notevole 172,1% nel 2018, a testimonianza di una ricalibrazione strutturale, piuttosto che ciclica, degli investitori verso il settore immobiliare greco.

IV. Appartamenti Serviti e Categorie di Asset Ibride

Particolare attenzione merita il settore emergente degli appartamenti serviti con marchio, in particolare nel bacino dell'Attica. Questa categoria di asset, sempre più preferita da nomadi digitali, inquilini aziendali e studenti internazionali, offre un'alternativa interessante ai contratti di locazione convenzionali e agli affitti a breve termine.

Nel 2024, l'offerta di soggiorni brevi è cresciuta dell'11%, mentre i volumi delle prenotazioni sono aumentati del 16%, a dimostrazione della robusta domanda dei consumatori. Nonostante ciò, Atene rimane in gran parte non penetrata dagli operatori internazionali di appartamenti serviti. Gli operatori nazionali come DKG Development hanno assunto un vantaggio di primi attori, gestendo un portafoglio che supera i 1.000 asset. Date le duplici pressioni della domanda guidata dal turismo e i vincoli di accessibilità economica del settore residenziale, il settore presenta un notevole potenziale di espansione nell'ambito di veicoli di investimento strutturati e Società di Investimento Immobiliare (REICs).

V. Patrimonio Abitativo, Tendenze di Costruzione e Disparità Regionali

Il settore delle costruzioni residenziali ha registrato un'attività sostenuta per il settimo anno consecutivo, con 26.930 permessi di costruzione rilasciati nel 2023, un aumento annuale dell'8,1%. Tuttavia, persistono squilibri regionali: oltre il 35% del patrimonio abitativo nazionale rimane inutilizzato, prevalentemente nelle zone rurali, e in stato di degrado materiale.

Al contrario, la densità abitativa urbana è tra le più alte dell'Unione Europea, creando un mercato dicotomico con un inventario rurale sottoutilizzato e un'infrastruttura urbana sovra-sollecitata. Queste dinamiche potrebbero dare luogo a riforme legali volte alla riqualificazione urbana, a incentivi per il ripristino del patrimonio abitativo storico e alla riclassificazione degli asset sfitti nell'ambito della normativa urbanistica.

VI. Considerazioni Prospettiche

Le prospettive per il 2025 e oltre sono definite da tre vettori principali:

1. Aggiustamenti Normativi: Qualsiasi ulteriore modifica al quadro del Golden Visa richiederà un monitoraggio continuo, specialmente alla luce di potenziali discussioni sull'armonizzazione dell'UE in materia di migrazione per investimento.

2. Diversificazione degli Asset: Il mercato emergente ma scalabile degli appartamenti serviti offre un modello di investimento ibrido allineato con la migrazione per stile di vita e la flessibilità del diritto di locazione.

3. Volatilità Macroeconomica: I mercati dei capitali globali e i cicli dei tassi di interesse continueranno a plasmare i flussi di investimento nel settore immobiliare greco.

Conclusione

Il mercato immobiliare greco rappresenta un'opportunità convergente per la conservazione del capitale, la diversificazione del portafoglio e la mobilità basata sull'UE. Per investitori istituzionali, consulenti legali e individui con patrimonio elevato, il Paese offre un luogo strategico per gli investimenti, sostenuto da certezza giuridica, incentivi di residenza e l'attrattiva di uno stile di vita mediterraneo.

Gli studi legali e i fornitori di servizi legali che operano nella consulenza sugli investimenti transfrontalieri dovrebbero rimanere sintonizzati sull'evoluzione del quadro normativo, delle implicazioni fiscali e dei protocolli di conformità che regolano tali transazioni.